Rahastot mylläävät metsämarkkinoita – metsänhoidon pitkäjänteisyys ja kestävyys ovat tuskin koetuksella

Metsärahastojen suosio ja aktiivisuus metsäkiinteistömarkkinoilla on herättänyt metsänomistajapiireissä keskustelua, joka perustuu huoliin verrattain uutta, luultavasti keskivertometsänomistajaa tuottohakuisempaa omistajaluokkaa kohtaan. Millaisia rahastot ovat metsänomistajina ja -hoitajina?

Ensimmäinen suomalaisiin metsiin sijoittava rahasto perustettiin noin kymmenen vuotta sitten. Sen jälkeen UPM:n ja muiden isojen yhtiöiden tilakokonaisuuksien myynnit houkuttelivat markkinoille muitakin rahastomuotoisia sijoittajia. Myyntien lakattua rahastot siirtyivät ostamaan metsää yksityisiltä omistajilta ja tyytyivät pienempiin tilakokonaisuuksiin. Tämä on lisännyt kilpailua ja tuotot ovat niukemmassa.

Metsärahastojen omistama osuus Suomen metsämaasta on Metsäkeskuksen tilastojen perusteella vajaan prosentin. Maanmittauslaitoksen tilastojen mukaan rahastojen merkitys metsätilakaupoissa on kuitenkin kasvanut varsin nopeasti. Ne toimivat aktiivisina ostajina markkinoilla, ja kysyntä ylittää selvästi tarjonnan.

Omistusten valuminen sijoittajien käsiin aiheuttaa huolta metsäomaisuuden hoidosta ja sen pitkäjänteisyydestä. Kuitenkin suurimmat metsärahastot ovat kotimaisia avoimia erikoissijoitusrahastoja, joihin sijoittavat rahastoja hallinnoivien pankkien aivan tavalliset asiakkaat. Suljettujen metsärahastojen taustalla taas on usein instituutiosijoittajia, kuten eläkeyhtiöitä, joilla on tärkeä yhteiskunnallinen tehtävä.

Kestävä metsänhoito on rahastoillekin välttämättömyys

Rahastojen tavoitteena on hankkia metsätiloja ja saada niitä hallinnoimalla tuottoa. Yksityismetsänomistajien tapaan ne toteuttavat tasaikäiskasvatusta ja tarkoituksenmukaisilla kasvupaikoilla jatkuvapeitteistä kasvatusta. Mittakaavaetujen ja runsaiden resurssien avulla rahastojen panostukset metsänhoitoon ovat huomattavat.

Kasvupaikasta riippumatta metsien käsittely perustuu kestäviin ratkaisuihin. Tämä on rahastoille välttämätöntä pitkäjänteisen toiminnan varmistamiseksi. Huonosti hoidettu metsä vaikuttaisi viimeistään myyntihetkellä negatiivisesti metsätilan hintaan sekä hallinnointiyhtiöiden ja sijoittajien maineeseen.

Metsärahastojen tuottotavoitteen kannalta olennaisin asia on luonnollisesti puuntuotanto. Tämän ohella muut tulovirtoja monipuolistavat metsän käyttötarkoitukset ovat kasvattaneet suosiotaan. Tällainen on esimerkiksi maan vuokraaminen tuulivoimaloiden käyttöön, mistä saatavat korvaukset ovat kassavirran kannalta relevantteja. Tulevaisuudessa hiilimarkkinoiden kehittyminen lienee myös keskusteluissa mukana, jos metsien käyttöä on mahdollista niihin yhdistää.

Metsäteollisuuden kannalta metsärahastojen puunmyynti on tasaisempaa verrattuna yksityismetsänomistajiin. Rahastot omistavat suuria tilakokonaisuuksia, jolloin ne pystyvät myymään puuta säännöllisesti vuodesta toiseen. Tämä mahdollistaa tasaisen kassavirran.

Rahastot tarjoavat sijoituskohteen ja tehostavat metsätilamarkkinoita

Metsämaan hinnat ovat nousseet koko maassa. Tilastojen perusteella kehitys on näkynyt selvimmin maan pohjoisosissa. Siellä sijoitetun pääoman tuotto-odotus on parempi verrattuna Etelä-Suomen metsiin, joissa hehtaarikohtainen hinta on korkeampi. Rahastojen metsätilakaupat ovat alueellisesti tarkasteltuna suuntautuneet etenkin Kainuun, Pohjois-Pohjanmaan ja Pohjois-Karjalan alueille. Viime vuosina kiinnostus on kasvanut myös Lappia kohtaan. 

Rahastot ovat mahdollisesti vaikuttaneet lisääntyneeseen kysyntään ja hintojen nousuun. Olennainen asia taustalla on kuitenkin vuosia vallinnut alhainen korkotaso. Sen myötä pääomia on virrannut vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin, joissa metsät ovat yhtenä kiinteistöluokkana. Rahastot ovat tarjonneet sekä institutionaalisille että piensijoittajille helpon väylän sijoittaa metsään, jota on pidetty hyvänä hajautuksena alhaisten korkojen aikana. Metsät ovat kotimainen ja matalariskinen sijoituskohde.

Metsätilamarkkinoiden kannalta rahastoilla on ollut myös kehittävä vaikutus. Lisääntynyt kysyntä on tuonut tehokkuutta ja likviditeettiä markkinoille.  Nykyisin metsätilansa myydessään yksityinen maanomistaja saa todennäköisemmin tilan todellista arvoa vastaavan korvauksen.

Korkojen nousu panee tulevaisuudessa metsärahastot testiin

Huolta on aiheuttanut metsäomaisuuden siirtyminen markkinoilta tuottoa tavoittelevien sijoittajien omistukseen. Toisena uhkakuvana nähdään, että tuoton tavoittelu tapahtuu metsäpääoman kustannuksella.

Rahastojen tai niihin sijoittaneiden edun mukaista ei ole tavoitella lyhyen aikavälin tuottoja. Vastuullinen sijoittaminen on periaate, johon rahastojen hallinnointiyhtiöt ja instituutiosijoittajat haluavat sitoutua yhä voimakkaammin. Nykytiedon valossa rahastojen voidaan olettaa hoitavan metsiään kestävästi. Ei ole kuitenkaan tutkittua tietoa siitä, miten niiden metsien käsittely eroaisi yksityismetsänomistajasta. Ainakin rahastoilla on skaalaetujen johdosta mahdollisuus panostaa metsien hoitoon ja käsittelyyn keskivertometsänomistajaa enemmän.

Tulevaisuudessa on mielenkiintoista nähdä, miten todennäköinen korkojen nousu vaikuttaa rahastoihin. Niiden kestävyyttä ei ole edellisen kymmenen vuoden aikana tällä tavoin koeteltu. On todennäköistä, että korkojen noustessa sijoittajat allokoivat omistuksiaan uudelleen. Silloin on mahdollista, että rahastot joutuisivat realisoimaan omistuksiaan, jos toiminta pienenee tai jos rahastoja jopa suljetaan. Myyntiin voisi tulla metsätiloja alueilta, jonne rahastot ovat hankintojaan kohdistaneet.